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888真人11002.com_降价百万,为何依然换不回楼市“金九银十”?


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时间: 2019-12-23 21:05:51

888真人11002.com_降价百万,为何依然换不回楼市“金九银十”?

888真人11002.com,“九金十银”是十多年前正常市场的季节性周期。今天的市场节奏完全取决于政策导向和宏观经济形势,或者取决于人们的预期。

中国房地产市场有一定的季节性周期。

每年3月至5月是“春节”。今年上半年,出现了一波“春节”。当时,小巴做了一个分析。

下半年,九月至十月将是“九金十银”。开发商将绞尽脑汁促进房屋销售,创造一个繁荣的市场。

今年也不例外。开发商仍在试图出售他们的房子:合肥的一栋别墅发布了“买房能给特斯拉带来好处”的消息。北京的特价房直接下降了100万元,广州的房价在两天内下降了6000元/平方米...

虽然这些都是个别现象,但各城市关于降价促销的消息并不多,但效果并不明显,买家的反应似乎“冷淡”。

据易居房地产研究所近日发布的2019年9月上旬全国35个城市新建商品住宅交易报告,9月上旬,35个监测城市新建商品住宅交易面积较8月份下降7%,同比下降7%,123个一线城市全部下降。

就营业额而言,9月上旬,20个城市的营业额同比下降。

也就是说,九月开局不利。考虑到国庆假期对成交量的影响,今年的“九金十银”楼市恐怕会失败。

不仅在九月,而且在过去的八月,天气都有点“冷”

国家统计局的统计数据显示,2019年8月,70个城市的房价整体涨幅回落,新房价格环比上涨的城市数量进一步降至55个。4月至5月间,城市数量同比增长67个,6月份降至63个,7月份降至60个。

8月份,只有43个城市的二手房价格环比上涨,而多达20个城市的二手房价格环比下跌,包括北京、杭州和三亚等热门城市。

如果说限价令导致新房价格上涨困难,那么二手房的下跌就显示了楼市降温的真实面目。

那么,为什么前几年如此受欢迎的“九金十银”今年突然失败了呢?对房价和购房者心理影响最大的因素是什么?“金九银十”期间,住宅企业将如何促进销售?让我们看看大头分析。

事实上,国家统计局8月份公布的70个大中城市商品房价格指数最多只能作为参考,没有真正的市场意义。

原因是:一线和二线城市,甚至一些三线和四线城市仍然处于价格控制之下。相比之下,二手房的价格略有意义。二手房价格已经连续三个月在20多个城市下跌。

2019年8月

70个大中城市二手房销售价格指数

仅从这一指标来看,市场已经显示出降温的迹象。

但事实上,房地产市场降温的真正更大影响因素是几个月前开始的中国银监会第23号文件、729央行论坛、730政治局会议等。特别是,730政治局会议首次明确排除了房地产作为经济的短期刺激。

今年的“九金十银”还会再来吗?事实上,这是一个错误的命题。

所谓的“九金十银”和“三金四银”是十多年前正常市场的季节性周期。

从2005年国家五大法规开始,正常的市场生理周期已经完全紊乱。市场的节奏完全取决于政策导向和宏观经济形势,或者人们的期望。

其中,开发商的预期主要取决于融资难度和利率水平;公众的期望更多地取决于政策和公众舆论的方向。

例如,2008年9月,全球金融危机爆发时,房地产市场突然冻结并下雪。

2009年底,杭州的一栋建筑开业时,数百人晚上拿着铺盖卷在冰雪中排队。

2009年,杭州某房地产销售部

在临时温室里,买家在晚上排队。

2015年股市崩盘后,官方的去库存化和温室效应改革政策让整个中国,无论是一线、二线、三线还是四线城市,在2016年都近乎疯狂,即使是在炎热的7月和8月的夏天。

事实上,所谓的“九金十银”早已不复存在。

2019年的下跌只是一个巧合,只是碰巧遇到了房地产市场的降温,这导致舆论认为“金九银十”遭遇了挫折,难以重现,预期也发生了变化。

如今,季节性和气候因素对中国房地产市场的影响甚至可能不到第10位。

宏观经济趋势、中美贸易谈判、货币政策趋势,特别是货币政策对房地产市场的影响以及其他非房地产市场因素对市场有较大影响。

“金、九、银、十”市场可能不复存在,但在9月和10月有许多观察市场的窗口。

9月,美联储开启了新的全球降息渠道。中国央行会效仿吗?10月份的中美贸易谈判,特别是10月份的中共中央四中全会,都是主要因素和时间点。

今年上半年,房地产市场迎来了一个“小春天”,主要是受金融宽松的推动。今年下半年,金融体系收紧,政策没有放松的迹象。经济不至于糟糕到需要放松房地产市场来刺激。因此,总的来说,今年房地产市场不会有“九金十银”。

然而,不同城市的具体情况不同,政策也有所不同。购房者的信心和期望也大不相同。尤其突出的是许多城市的“颠倒”政策现象。

在许多城市,有些地段的新房价格比周边地区的二手房价格低得多,甚至有些地方新房和二手房的价格差在1万到2万平方米之间。由于限价令,新房价格较低,但二手房可以反映房价,展示市场的真实面貌。

最近,这种现象在苏州和南京等许多城市出现,成千上万的人抢购了一些建筑中的数百套公寓。

尽管胜率相对较低,但穷人仍会抢劫房屋,投资者希望从中获利。因此,在目前楼市低迷的情况下,这种看似火热的现象反而增强了市场的信心。

当然,不同城市的情况不一样:价格限制越严格,新房子越多,市场看起来越热。价格限制越宽松,市场反应越冷,可以更好地反映真实的市场情况。

从整体来看,营业额将缓慢下降,价格也将缓慢下降。

因此,今年房地产市场的“九金十银”法则被政策彻底打破,导致了“倒挂”政策的特殊现象。“倒挂”带来的市场热显然不是市场的真实反应,甚至是扭曲的。

如果你对今年的“九金十银”成交量有所期待,恐怕会落空。

不是今年“金九银十”的市场形势不如往年,而是今年春节后,房企已经开始发力。“春节”后的市场推动没有减弱的迹象,进入市场的项目价格保持相对稳定,因此商品房市场的成交量波动相对较小。

可以说,今年住宅企业的“冲刺”已经取得了进展。在下半年经济环境不明朗和楼市调控收紧的双重压力下,早在今年5月,许多住宅企业就加快了推市步伐。6月至7月的市场推广和促销速度也高于去年。因此,8月份的整体业绩仍有所改善,表明住房企业的销售加速并未减弱。

因此,虽然今年的“九金十银”质量可能不够,但并不意味着年营业额会大幅下降。相反,市场需求提前释放是由于住房企业早期努力“抢夺”市场。尽管供应量继续增加,但市场形势将保持相对稳定。

至于房企在“金九银十”期间会采取什么行动,我认为整体降价促销是主旋律,但不同的地方有不同的努力和方法,值得关注:

大型品牌住宅企业将在全国范围内策划“折扣促销”活动,但不同地区的表现力会有明显差异。

一般来说,在一些限价令比较严格的热二线城市,新房价格已经低于市场实际水平,所以房企自然没有太大的提升空间。然而,那些面临销售困难的人,如北京的大量“非竞争性房屋”,必须以各种方式得到提升。

*有限竞争是指容许发展商争取地价上涨和下跌。

此外,34线及以下城市的房地产价格往往低于1线和2线城市,销售难度也在增加。

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